Pas de pétrole ...mais des idées
Le précédent article m'a rappelé combien l'action foncière des communes est déterminante pour leur développement . Aucun équipement, aucun logement ne peut être construit si l'on ne dispose pas des terrains nécessaires . Il est donc absolument indispensable de privilégier les politiques d'action foncière quand on est élu . De réaliser des réserves pour le futur .
A l'université comme étudiant, puis comme chargé de cours, j'ai longtemps disserté sur tous les outils permettant de se porter acquéreur de foncier : droit de préemption, expropriation, périmètre sensible, SAFER, PAF, établissement public foncier .... En devenant maire il fallait passer de la théorie à la pratique .
Dés notre élection en 1989 nous avions vite compris que le développement communal et l'accroissement de nos recettes fiscales résulteraient de l'implantation des entreprises que nous saurions attirer sur notre territoire . Mais à l'époque cette commune ne possédait aucun terrain communal pour réaliser un parc d'activités . Et les recettes budgétaires des plus modestes ne permettaient guère d'autofinancer des achats de terrains dans un contexte de spéculation . Rappelons que le prix du m2 en zone constructible était déjà de 50 francs en 1990 pour dépasser les 150 euros en 2020.
Pour aménager le parc d'activités de l'Arche d'Oé 1 il aurait donc fallu emprunter pour réaliser les travaux de viabilisation ,mais aussi pour acheter le foncier . Un endettement inenvisageable en l'état des finances locales .
Comme pour les terrains de la salle Demongeot nous avons donc proposé aux propriétaires un accord "gagnant -gagnant" : le différé de paiement . Une solution dont je n'avais pas entendu parler à l'université mais qui s'avéra extrêmement bénéfique pour la commune . En signant des promesses de vente je proposerai aux propriétaires de payer les terrains acquis par la ville avec un possible différé de paiement de deux années . Un pari un peu risqué car il imposait dans le délai fixé de viabiliser les parcelles et de les revendre à des entreprises sans avance financière de la collectivité . En l'échange nous acceptions de payer le terrain un peu plus cher que le prix plancher . Accord qui fut accepté par les propriétaires et respecté par la ville .
L'attractivité du territoire, son faible taux de taxe professionnelle, les coûts de gestion très faible puisque les élus assuraient toutes les prestations sans recours à des bureaux d'études ( communication, aménagements, permis de construire...) feront que de nombreux terrains de l'Arche d'oé 1 furent vendus à des investisseurs avant de devoir régler notre dette . Sans recours à l'emprunt pour le foncier , sans intérêt ni avance qui auraient dû être payés par les contribuables .
En clair : on achetait un terrain -on ne le payait pas tout de suite- on le revendait à une entreprise dans un délai de 2 ans - les sommes récupérées avec un petit bénéfice permettait de régler le propriétaire initial sans avoir endetté la commune ni pioché dans nos réserves budgétaires (bien maigres !) .
L'astuce nous permettra d'implanter une centaine d'entreprises sur une dizaine d'hectares acquise sans difficulté .... Une expérience qui nous incitera à trouver des solutions aussi astucieuses pour acquérir les terrains nécessaires à l'implantation d'Oésia ...ou le parc de Mazières .
Comment maitriser du foncier sans avance financière ?
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